Condominio: il rivestimento del parapetto e della soletta rientrano tra le parti comuni se svolgono una prevalente funzione estetica per l’edificio

Mentre i balconi di un edificio condominiale non rientrano tra le parti comuni, ai sensi dell’art. 1117 c.c., non essendo necessari per l’esistenza del fabbricato, né essendo destinati all’uso o al servizio di esso, il rivestimento del parapetto e della soletta devono, invece, essere considerati beni comuni se svolgono una prevalente funzione estetica per l’edificio, divenendo così elementi decorativi ed ornamentali essenziali della facciata e contribuendo a renderlo esteticamente gradevole.

Cassazione civile, sez. II, 14/12/2017, n. 30071

La fattispecie

Il Tribunale di Benevento, accogliendo la domanda di C.A., condannava P.V. ad eliminare le cause della caduta d’acqua dal balcone dell’unità immobiliare di sua proprietà sul sottostante balcone di proprietà di C.A.. La Corte d’Appello di Napoli accertava, tuttavia, che i parapetti aggettanti dei balconi dell’edificio, per loro forma, materiali e colore, avessero funzione di accrescere la gradevolezza estetica del fabbricato, e perciò rientrassero tra le parti comuni ex art. 1117 c.c., di proprietà di tutti i condomini, con conseguente dichiarazione di nullità della sentenza di primo grado per difetto di litisconsorzio necessario. Pertanto, C.A. proponeva ricorso innanzi alla Corte di Cassazione.

La Suprema Corte

Secondo l’orientamento consolidato di questa Corte, i balconi di un edificio condominiale non rientrano tra le parti comuni, ai sensi dell’art. 1117 c.c., in quanto non necessari per l’esistenza del fabbricato e non destinati all’uso o al servizio di esso; il rivestimento del parapetto e della soletta “devono, invece, essere considerati beni comuni se svolgono una prevalente funzione estetica per l’edificio, divenendo così elementi decorativi ed ornamentali essenziali della facciata e contribuendo a renderlo esteticamente gradevole”. Ne consegue, pertanto, che l’azione di un condomino diretta alla demolizione, al ripristino, o comunque al mutamento dello stato di fatto degli elementi decorativi del balcone di un edificio in condominio (nella specie, relativi ai frontali ed ai parapetti), costituenti, come tali, parti comuni ai sensi dell’art. 1117 n.3, c.c., va proposta nei confronti di tutti i partecipanti del condominio, quali litisconsorti necessari, essendo altrimenti la sentenza “inutiliter data“.

La Corte ha asserito, inoltre, che la necessità di integrare il contraddittorio nei confronti dei litisconsorti pretermessi deve essere valutata non “secundum eventum litis” (ovverosia sulla base delle diverse modalità attuative dell’intervento tecnico di ripristino del balcone che il giudice potrebbe disporre), ma al momento in cui l’azione sia proposta, valutando se la stessa, sulla base del “petitum” (cioè del risultato perseguito in giudizio dall’attore con la sua domanda), sia potenzialmente diretta anche ad una modificazione della cosa comune.

Conclusione

Per tali motivi, la Cassazione ha rigettato il ricorso, aderendo al principio per cui il rivestimento del parapetto e della soletta devono essere considerati beni comuni, ai sensi dell’art. 1117 c.c., se svolgono una prevalente funzione estetica per l’edificio, in quanto elementi decorativi ed ornamentali essenziali della facciata volti a renderlo esteticamente gradevole.