Parcheggiare sul fondo altrui rientra tra le servitù quando sussistono tutti i requisiti sanciti dagli artt. 1027 e ss. c.c.

La verifica se ci si trovi in presenza di servitù di parcheggio o di diritto personale impone l’esame del titolo e della situazione in concreto sottoposta al giudizio, al fine di stabilire se sussistano i requisiti del ius in re aliena, e specificamente: l’altruità della cosa, l’assolutezza, l’immediatezza (non necessità dell’altrui collaborazione, ai sensi dell’art. 1064 c.c.), l’inerenza al fondo servente (diritto opponibile a tutti coloro che vantino diritti sul fondo servente potenzialmente in conflitto con la servitù), l’inerenza al fondo dominante (l’utilizzo del parcheggio deve essere, nel contempo, godimento della proprietà del fondo dominante, secondo la sua destinazione), la specificità dell’utilità riservata, la localizzazione intesa quale individuazione del luogo di esercizio della servitù.

Cassazione civile, sez. II, 06/07/2017, n. 16698

La fattispecie

La Società proprietaria dell’immobile sito in (OMISSIS), facente parte di edificio condominiale, conveniva in giudizio i proprietari dell’immobile confinante per l’accertamento della servitù di parcheggio sull’area scoperta di proprietà dei convenuti e il diritto di passaggio carraio strumentale al parcheggio. Il Tribunale di prime cure accertava le suddette servitù. La Corte d’Appello, invero, negava l’esistenza di tali servitù, trattandosi di diritti personali – non del diritto di servitù vista l’assenza del requisito della realità – costituiti dall’originaria proprietaria a favore della nuova società, acquirente dell’immobile e intervenuta in giudizio. Veniva, dunque, proposto ricorso innanzi alla Corte di Cassazione.

La Suprema Corte

La Cassazione ha stabilito che lo schema legale della servitù ex art. 1027 c.c., lascia ampio margine all’autonomia privata di definire (nelle servitù volontarie) il contenuto del “vantaggio” (utilitas) per il fondo dominante, cui corrisponda il peso a carico del fondo servente. “Si deve pertanto ritenere che la tipicità delle servitù volontarie sia di carattere strutturale, non contenutistico, ed è sul piano della conformazione che si deve verificare la possibilità di costituire la servitù di parcheggio”.
In questa prospettiva, il carattere della realità non può essere escluso per il parcheggio dell’auto sul fondo altrui quando tale facoltà sia costruita come vantaggio a favore del fondo, per la sua migliore utilizzazione: in particolare, nel caso di specie, l’utilizzo del fondo dominante è innegabilmente incrementato dalla possibilità, per il proprietario, di parcheggiare l’auto nelle vicinanze dell’immobile.
La Suprema Corte, inoltre, rileva come sia necessario guardare anche al fondo servente, il cui utilizzo non può mai risultare del tutto inibito. Il diritto di servitù, infatti, implica che l’asservimento del fondo servente deve essere tale da non esaurire ogni utilità che tale fondo può dare; inoltre, il proprietario deve poter continuare a fare ogni e qualsiasi uso del fondo senza confliggere con l’utilitas concessa. Diversamente non si rinviene lo schema tipico della servitù.
La Cassazione, dunque, sottolinea come la questione deve porsi “non già in termini di configurabilità in astratto della servitù di parcheggio, ma di previsione, in concreto, di un vantaggio a favore di un fondo cui corrisponda una limitazione a carico di un altro fondo, come rimodulazione dello statuto proprietario, a carattere tendenzialmente perpetuo”.

Conclusione

Per i motivi sopra esposti, la Suprema Corte ha cassato la sentenza con rinvio, enucleando il principio di diritto secondo cui per verificare se ci si trovi in presenza di una servitù di parcheggio o di diritto personale, occorre esaminare il titolo e la situazione in concreto, al fine di stabilire se sussistano i requisiti del ius in re aliena. Ne consegue che lo schema normativo previsto dall’art. 1027 c.c., non preclude la costituzione di servitù avente ad oggetto il parcheggio.